oHLa’s Journal :: เรื่องบ้านเรื่องใหญ่ ตอน สิ่งที่ควรรู้ก่อนซื้อบ้าน

Posted by oHLaLive on กันยายน 2, 2016 in finance, Knowledge | ใส่ความเห็น

ต่อเนื่องจากบันทึกเรื่องบ้านเมื่อคราวที่แล้ว ตอน ซื้อของแต่งบ้านอย่างไรให้คุ้มสุดๆ

ในบล็อกนี้ขอเล่าเรื่องย้อนไป ณ ตอนก่อนซื้อบ้านให้อ่านกันกรุบกริบ

เผื่อเป็นแนวทางสำหรับเพื่อนๆที่กำลังวางแผนจะซื้อเหมือนกันนะคะ

ถึงแม้ว่าตั้งแต่ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ภาวะเศรษฐกิจและการจับจ่ายใช้สอยในประเทศเราจะดูซบๆไปบ้างจากปัจจัยทั้งในประเทศและต่างประเทศ แต่หากมองในมุมกลับกันช่วงที่เศรษฐกิจค่อนข้างซบนี่แหละเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่จะได้ของในราคาคุ้มค่าและอาจจะถูกกว่าปกติ

หลังจากที่ตัดสินใจว่าจะสร้างครอบครัวแล้ว สิ่งสำคัญต่อมาที่เราเริ่มคิดกันก็คือ “บ้าน” ซึ่งปัจจัยที่ควรจะต้องคำนึงถึงก่อนตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับสไตล์การใช้ชีวิตของแต่ละคนก็มีหลักๆตามนี้

1. จำนวนสมาชิกที่อยู่ในบ้าน 2. สถานที่ทำงาน, เรียน 3. ระยะทาง, ระยะเวลา รวมไปถึงวิธีการเดินทางในแต่ละวัน 4. งบประมาณสำหรับซื้อบ้านรวมไปถึงค่าตบแต่งและเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ

ปัจจุบันการซื้อบ้านสำเร็จรูปจากโครงการต่างๆนั้นนับว่าเป็นอะไรที่ค่อนข้างสะดวก ซึ่งในความสะดวกสบายที่ได้ก็แลกมากับราคาที่ก็ค่อนข้างสูง เรื่องของทำเลนั้นไม่ค่อยน่ากังวลมากนัก เพราะบริษัทอสังหาฯต่างๆก็มักจะซื้อที่ดินในโซนที่ตอบโจทย์ลูกค้าแต่ละกลุ่มอยู่แล้ว อย่างเช่น คนที่ทำงานอยู่ในโซนกรุงเทพชั้นใน ไม่ว่าจะเป็นสุขุมวิท สีลม สยาม ฯลฯ ก็จะมีทางเลือกเป็นคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้า ส่วนของบ้านเดี่ยว หรือทาวน์โฮมก็จะขยับออกมาโซนนอกๆหน่อย

เมื่อเราประเมินปัจจัยต่างๆของตัวเองและได้ราคาบ้านที่ต้องการแล้วก็ง่ายขึ้นในการลองคิดคำนวนเรื่องเงินๆทองๆที่ต้องตระเตรียม แน่นอนว่าอาจจะมีคนจำนวนหนึ่งซื้อบ้านหรือคอนโดด้วยเงินสด แต่คนอีกจำนวนไม่น้อยนั้นเลือกที่จะกู้เงินจากธนาคาร

–

มาถึงตรงจุดนี้แล้วมักจะเกิดคำถามกันว่ากู้เงินกับธนาคารไหนดี?

เลือกอัตราดอกเบี้ยแบบไหนประหยัดกว่ากัน?

มีรายได้ต่อเดือนเท่านี้จะได้อนุมัติวงเงินกู้เท่าไหร่?

ต้องผ่อนต่อเดือนเท่าไหร่?

–

การคำนวนวงเงินที่สามารถกู้ได้นั้น เก๋จะขออธิบายคร่าวๆในเบื้องต้นเท่านั้นนะคะ

ในส่วนของรายละเอียดปลีกย่อยนั้นจะเป็นส่วนของดุลยพินิจของแต่ละธนาคาร ซึ่งอาจจะปรับเปลี่ยนไปตามนโยบายและสภาพเศรษฐกิจในช่วงเวลานั้นๆ

–

ธนาคารคำนวนวงเงินให้กู้โดยอ้างอิงจากปัจจัยหลักๆ 2 ส่วน

ปัจจัยส่วนแรก คือ รายได้ของผู้กู้ และความเสี่ยงในการปล่อยกู้นั้นๆ ซึ่งในมุมมองของธนาคารนั้นจะอ้างอิงรายได้จากหลักฐานทางการเงินที่สม่ำเสมอ และเอกสารการเสียภาษีเป็นหลัก

ซึ่งรายได้บางส่วนก็อาจจะนำมาคำนวนให้ทั้ง 100% รายได้บางส่วนอาจจะนำมาคำนวนให้แค่ 50% หรืออาจน้อยกว่านั้น อย่างเช่น ค่าคอมมิชชั่น, โบนัส, เบี้ยเลี้ยงอื่นๆ ฯ

ส่วนเรื่องของความเสี่ยงนั้นโดยมากธนาคารก็จะพิจารณาเรื่องของความมั่นคงของบริษัทที่เราทำงานอยู่ สาขาวิชาชีพ อายุของผู้กู้ สถานภาพต่างๆ ควบคู่กับประวัติทางการเงิน ภาระหนี้ และการชำระหนี้ของลูกค้าในช่วงเวลาที่ผ่านมา

–

ปัจจัยที่สอง คือ มูลค่าของหลักประกันและความน่าเชื่อถือของโครงการ

อย่างเช่น ถ้ากู้ซื้อบ้านมือ 1 จากโครงการที่อยู่ในกลุ่ม AAA ก็จะมีโอกาสที่ได้วงเงินกู้ 100% มากกว่าการซื้อบ้านมือสอง หรือการซื้อบ้านมือ 1 จากโครงการในกลุ่มอื่น

เรื่องของวงเงินนั้นผู้บริโภคอย่างเราๆอาจจะประเมินกันได้ยากสักหน่อย แต่บล็อกนี้เก๋จะสอนคำนวนในมุมกลับ คือใช้อัตราการผ่อนบ้านในแต่ละเดือนแทนค่ะ ซึ่งอัตราการผ่อนต่อเดือนนั้นจะคำนวนให้ที่ไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน

สมมติว่า

นาย ก อายุ 30 ปี โสด ทำงานมาแล้ว 5 ปี มีรายได้(ฐานเงินเดือน)เดือนละ 50,000 บาท ไม่มีภาระหนี้ใดๆ ต้องการซื้อคอนโดมือ 1 ของโครงการใหญ่ระดับ AAA ในราคา 4.5 ล้านบาท 

ฉะนั้นธนาคารจะประเมินคร่าวๆว่า นาย ก จะสามารถผ่อนชำระได้เดือนละ 20,000 บาท ก็จะนำเอายอด 20,000 บาทไปเทียบกับสัดส่วนวงเงินกู้ ซึ่งทุกๆ 1 ล้านบาทจะต้องผ่อนต่อเดือนประมาณ 7,000 บาท ++ นั่นก็หมายความว่าธนาคารน่าจะปล่อยเงินกู้ให้ นาย ก ได้ไม่เกิน 3 ล้านบาท

ก็หมายความว่า หากนาย ก คิดว่าจะซื้อคอนโดนี้แน่ๆ นาย ก ก็ควรจะมีเงินดาวน์สัก 1.5 ล้าน

–

มาถึงตรงนี้เพื่อนหลายคนอาจจะเกิดคำถามว่าถ้าเรารับเงินสดตลอด ไม่มีหลักฐานการเสียภาษีจะกู้ได้รึเปล่า?

ตรงส่วนนี้แต่ละธนาคารก็จะพิจารณาเป็นกรณีเฉพาะๆไปค่ะ อย่างบางคนอาจจะมีเงินฝากในธนาคารมาก หรืออาจจะมีอสังหาที่อื่น หรืออาจจะมีหลักทรัพย์ในรูปแบบอื่นเป็นตัวค้ำประกัน ธนาคารก็จะพิจารณาตรงส่วนนั้นไปบนพื้นฐานนโยบายและเงื่อนไขของเค้า

คนที่ทำงานเป็นฟรีแลนซ์ หรือค้าขาย หากจะกู้เงินซื้อบ้านก็ควรเตรียมตัว เตรียมหลักฐานให้พร้อมตั้งแต่เนิ่นๆค่ะ อย่างน้อยๆควรมีหลักฐานการเงินและที่มาของรายได้ย้อนหลังไปสัก 2-3 ปี (bank statements และ ใบหักภาษี ณ ที่จ่าย) เพื่อแสดงให้ธนาคารเห็นว่าเรามีรายได้สม่ำเสมอและมั่นคงจริงๆ

–

รู้แบบนี้แล้วใครที่วางแผนจะซื้อบ้าน/ คอนโดในอนาคตก็ลองคิดคำนวนและแตรียมตัวกันแต่เนิ่นๆได้เลย ส่วนบล็อกหน้าเก๋จะมารวบรวมวิธีการเลือกอัตราดอกเบี้ยให้ได้อ่านกันค่ะ

– หวังว่าเนื้อหาในบล็อกนี้จะเป็นประโยชน์กับเพื่อนๆนะคะ –